黄凤龙：“买卖不破租赁”与承租人保护

【摘要】在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价，由此产生了违背私人自治的现象。对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价，而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径，《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。有权占有维持模式应一体适用于动产和不动产领域。

【关键词】买卖不破租赁；法律解释；有权占有维持；私人自治；承租人保护

“制定法比立法者聪明”。[1]

――（德）阿图尔・考夫曼

引言

由于资源的稀缺和分配的不均衡，一直以来就很难恰到好处地实现“耕者有其田”和“居者有其屋”。有其田者不耕、耕者无其田和有其屋者不居、居者无其屋的失衡状态不可避免，于是产生了租赁和租赁法律关系。在租赁法律关系中，最富争议的主题之一是“先租后卖”（所有权人将租赁物所有权转让给第三人）时承租人的法律地位。

对此，存在两种截然对立的法学传统：罗马法的“买卖破除租赁”（emptio tollit locatum）传统和德国法的“买卖不破租赁”（Kauf bricht nicht Miete）传统。罗马法的“买卖破除租赁”规则可以在罗马法原始文献片段（Cod.4.65.9[2]，Digest 19.2.25.1[3]）中找到相应表述。该规则后被欧洲罗马普通法（European Roman common law）所继受，[4]但在18世纪不断遭到自然法学家的质疑。[5]因受罗马法传统的影响，《德国民法典》第一草案采“买卖破除租赁”规则。由于当时特定的社会背景，一草的规定引发了系列公共抗议事件，二草制订委员会迫于社会舆论压力转采“买卖不破租赁”规则。[6]德国法传统由此确立，之后的大陆法系国家和地区大多沿袭之。

具体到我国，1999年施行的《中华人民共和国合同法》第229条（下文简称“第229条”）引发了诸多讨论。多数学者倾向于认为，该条文确立了“买卖不破租赁”规则（法定契约承受）。[7]但亦有学者主张其确立的是“买卖破除租赁”规则。[8]“买卖不破租赁”的主张者还将讨论聚焦在该法律规范的构成要件以及相关的法律解释等问题。[9]尽管观点各异，论证有别，但多数学者对该条文持批评立场。前述分歧的根源是第229条的规定。参照比较法上的对应规则，[10]该条文表述言简意赅，略显“另类”。本文拟通过文义解释、历史解释、目的解释和体系解释来考察第229条的真实内涵，结合实务探讨租赁法律关系中落实“买卖不破租赁”规则的不同立法技术构造路径的优劣，以期对客观评价第229条、深化认识“买卖不破租赁”和承租人保护的关系有所助益。

一、文义解释：《合同法》第229条的三种解释可能

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。对其法律效果，存在三种解释方向。

（一）德国法传统的解释：法定契约承受

该解释认为，“先租后卖”发生时，“设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在”，“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，”[11]而出租人则脱离租赁合同。此为当前学界通说。[12]我国实务亦倾向于认为，买受人承受原租赁合同，成为原租赁合同的当事人。[13]

该理解一方面认为“租赁合同仍然存在”，另一方面认为“受让人……与承租人产生了租赁合同关系”。为求得前后表述之逻辑融通，“租赁合同仍然存在”应指租赁合同在买受人和承租人间继续存在。如同债权让与和债务承担，债的主体之改变并不影响债的同一性。[14]在该理解下，第229条的“不影响租赁合同的效力”是指，原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。可见，该理解认为，虽然债的主体发生改变，但债的同一性不变，债的效力不受影响。

（二）罗马法传统的解释：买卖破除租赁

该解释从租赁合同属于债权契约出发，认为：

债权契约的效力至少包括特定的给付内容与特定当事人受其拘束两个方面。其中任一方面发生变化，其效力均已受到影响――即使债的同一性仍然得以维持。因此，所谓“不影响租赁合同的效力”，最合乎情理的解释只能是‘租赁契约依然只拘束出租人与承租人’。[15]

该观点认为，若租赁合同的当事人发生改变，虽然债的同一性维持不变，但债的效力仍会受到影响。可见，对于债的主体发生变化是否影响债的效力的不同看法是导致前述两种解释分歧的原因。而根据债权行为和物权行为的二分，租赁合同本属债权契约，其效力自“不受出租人有无所有权以及所有权是否变动的影响”。[16]因此，在“买卖破除租赁”的解释方向下，第229条只是重申了相应的民法原理，事实上不具任何独立价值。

前述对立的两种解释体现了不同的利益侧重。后者承继了罗马法传统，强调的是所有权人在“先租后卖”情形中享有不受限制地处分其所有物的自由；前者承继的是德国法传统，重视保护承租人在“先租后卖”中免于丧失租赁物（租赁房屋或其他空间）。[17]

（三）中国法模式的解读：维持承租人有权占有

早在2006年，张双根教授在探讨“买卖不破租赁”规则的客体适用范围时指出，“买卖不破租赁”规则的客体适用范围仅限于不动产，对动产承租人的保护可通过类似《德国民法典》第986条第2款的规定来实现。[18]在本文看来，德国是通过法定维持承租人有权占有之模式来保护动产承租人。此后，有学者认为，第229条的目的“在于重申租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力，这样就使承租人在租赁物权利归属变动后可以继续依租赁合同占有租赁物，并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权”。[19]

根据该学者的理解，承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。然该理解同占有理论相格。在学理上，占有被区分为有权占有和无权占有，物权和债权皆可能成为占有本权而成就占有人的有权占有。[20]在租赁法律关系中，承租人对租赁物的占有是基于出租人和承租人间的租赁合同，承租人的占有因此并无对抗第三人的效力。因我国立法尚无类似《德国民法典》第986条第2款的规定，主张基于租赁合同的有权占有拥有对抗新所有权人的效力，难谓合理。承租人基于租赁合同的有权占有要具备对抗所有权人的物权请求权的能力，在债的相对性原理下，需要法律明确规定。[21]下文将指出，第229条便属此处的“法律明确规定”，其目的是维持承租人在“先租后卖”情形下对租赁物的有权占有之法律地位。

（四）小结

根据学者观点，第229条存在前述三种理解方向。从文义解释的角度来看，前述三种理解都在文义范围内。在此情况下，为达致共识，有必要诉诸其他法律解释方法。下面先从历史解释的角度来观察第229条的含义。

二、历史解释：《合同法》第229条的确立、异化和回归

1999年《合同法》是带着统一合同法的荣耀而粉墨登场。因此，对第229条的历史考察，可以从《经济合同法》的对应规范开始。在围绕第229条的立法（广义）过程中，涉及“买卖不破租赁”规则及其法律效果的条文演变，大致可以分为四个阶段：

第一阶段，规定“租赁合同对买受人继续有效”。例如，《经济合同法》（1981年）第23条、《民通意见》（1988年）第119条第2款、《合同法（试拟稿）》（1995年）第225条和《合同法（征求意见稿）》（1997年）第203条。[22]前述条款都明确规定“买卖不破租赁”规则的法律效果是“租赁合同对买受人继续有效”。立法明确“先租后卖”之下的买受人成为租赁合同的当事人，其追随的是德国法传统。[23]

然而，《合同法（草案）》（1998年）第225条却改变先前清晰无歧义的措词方式，首次采用“不影响租赁合同的效力”的表述。立法态度由明确转向暧昧，前述释法方向的分歧也因此而生。最终生效的《合同法》第229条完全沿袭该草案的规定。此为第二个阶段，即“不影响租赁合同的效力”的确立阶段。有疑问者，在《合同法》立法过程中，为何针对同一条款的表述1998年的草案同之前的试拟稿和征求意见稿存在差异？该差异的背后是否有所意味？笔者尚未直接找到阐述该条文表述变化原因的文献。但本文认为，仅仅将之归结为立法者无意为之的结果或许无法令人心悦诚服。貌似合理的解释是：当时的立法者认为“不影响租赁合同的效力”同“租赁合同对买受人继续有效”是等值的。[24]但该解释在面对如下追问时便显得苍白无力：既然两者是等值的，为何不继续采用原表述方案？在立法过程中不受制于“路径依赖”而“另辟蹊径”，显然另辟蹊径比路径依赖更需要出示理由，何况路径依赖还有比较法上的坚实基础。不管事实如何，由于法律规范一经确立便独立发生效力，[25]立法者纵有千般不甘却已无力再支配其命运，并且，“从制定法中可以解读出立法者根本未作规定的判断”。[26]因此，即使将来确有证据表明立法者认为“不影响租赁合同的效力”同“租赁合同对买受人继续有效”是等值的，亦不妨碍本文论证的展开。而本文的分析即将表明，前述立法表述差异意味着法律效果的显著区别，进而催生了实现“买卖不破租赁”规则的另一种立法技术构造方案。

《合同法》施行后，各省市出台的房屋租赁管理办法似乎没有意识到第229条在表述上的变化以及该变化带来的法律效果差异，多数仍沿袭“由受让人继续承受租赁合同”的表述。[27]最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕11号）第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”根据合同相对性原理，该条文承认原房屋租赁关系在房屋受让人和承租人间继续存在。可见，最高院的立场是“租赁合同对买受人继续有效”，而这实际上背离了第229条规定的“不影响租赁合同的效力”。此为第三个阶段，即“不影响租赁合同的效力”的表述被异化为“租赁合同对买受人继续有效”、“由受让人继续承受租赁合同”的阶段。

2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款改变了其前身《城市房屋租赁管理办法》（1995年）第11条第1款的表述。如果可以认为“原房屋租赁合同继续有效”同第229条的“不影响租赁合同的效力”是等值的，则《商品房屋租赁管理办法》代表着第229条经由被异化阶段转而回归到本原。此为第四个阶段。如果跳出“先租后卖”情形，将考察视野移转至被学界称为“买卖不破租赁”规则之准用[28]的“先租后押”情形，可以发现立法表述被异化的现象同样存在。《担保法》（1995年）第48条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”[29]建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》（1997年、2001年）第21条沿袭了《担保法》的表述。然而，《担保法解释》第65条或是认为《担保法》第48条在立场宣示上模糊不清，于是将该条的法律效果明确为“租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。在本文看来，两表述的法律效果明显不同，《担保法解释》违背了《担保法》的规定。当然，论者或会表示，《担保法解释》是意识到《担保法》存在法律漏洞，即其只规范“抵押权设立时”租赁合同的命运，而未处理“抵押权实现后”租赁合同何去何从的问题，两者针对不同问题，因此谈不上前者对后者的违背。然而，该辩解无疑将“先租后押”情形下租赁合同的命运因所处阶段的不同（抵押权实现前后）而获得不同评价，缺乏逻辑一贯而无法令人信服。幸运的是，《物权法》第190条回归到了《担保法》的立场。立法部门对该条文的理解是，“因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。”[30]

综上，我国各级别的规范性文件处理“买卖不破租赁”规则的做法并不统一，第229条经历了确立、异化和回归本原的阶段。